保証会社の審査を通すカギは担当営業マンが握っている

皆さんこんにちは

 

茨城県神栖市で不動産会社を経営しております、神栖不動産の田村です!!

 

現在、戸建ての収益物件を茨城県や千葉県を中心に探しています。

 

集合アパートが多くなっている現状から考えると、最も差別化や独自化がしやすいのは戸建てですからね。

 

前置きが長くなりました

 

今日の記事についての動画は「保証会社を通す秘訣」でお話していますので、合わせてみて頂ければと思います

さて、本日はアパート探しの大きな壁である保証会社の審査についてお話していきたいと思います。

 

まずは、保証会社ごとに審査に通りやすい、通りづらいはあるのか??

これは

 

あります!!

 

会社によてデータベースが異なっていることがあるのと、それぞれの審査基準や商品が違うのでこれは違っていても当然かなと思います

 

問題は同じ商品でも不動産会社ごとに違いはあるのかというところですが、これは表立ってはない事になっています

 

というのも、同じアパートを同じ保証会社の同じ商品で申し込んだ場合に違いが出れば不平等となるからです。

 

ですので、表立っては違いはない事になっています

 

ですが、現場感覚では審査の通し方で審査に通ったり落ちたりしています。

 

例えば、一番多いのは年収の部分です。

個人で経営している場合は年収を少なく申告していることも多いのですが、その申告と同じ金額を書くと極端に低い方がいますが、審査の段階で記入するのは現在の収入です

 

ですので、神栖不動産ではこのあたりもしっかり聞き取りをしたうえで記入をしてもらっています

 

また、契約者さんを誰にするかも大きなポイントです。

このあたりも間違えると審査に落ちやすくなります

 

他にも添付書類では住所が現住所を違っていた場合に再提出になるのですがこれを何度もやっているのは上手くありません

 

虚偽の住所の申告も多いのでやはり保証会社も気を付けている部分です

 

この様に、審査を出すにしても出し方で審査の通りやすさは違います。

 

虚偽の申告はいけませんが、色々な諸事情を汲んで審査の書類や記入欄についてアドバイスをしながら進めてもらえる営業マンを選んで審査に挑んでもらえたらと思います

 

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空き家の放置は何も生まない

皆さんこんにちわ!(^^)!

 

神栖不動産の田村です!!

 

今回のブログは「空家の放置は価格が下落するだけ」を記事にしましたので、動画を合わせてみてもらえるとうれしいです

 

本日お話ししますのは空き家の対応を放置すると

どうなるのかを、私の実家の例などを交えてお話していきたいと思います。

 

空き家対策特別措置法も施工され、今後の流れとしては土地の有効利用が一つの国の課題です

 

よって、これからもっと空き家に対して厳しい責任をかけて空き家を有効活用するか、更地にして土地を有効利用しようとする動きは加速するはずです。

 

その時に慌てても遅いので今からできる事は先延ばしにせず、計画を立て空き家について対策をしていただけたらと思います。

 

まず、私の住む茨城県神栖市は一度震災にあっています。

 

なので、その時に放置された建物が未だ何もされずに放置されていたりします。

この放置された物件は以下の点でデメリットや危険があります

1、空家は老朽化が激しく進む

→価値が下落するのに拍車がかかる

2、知らないうちに他人が住み着く危険

3、危険行為が行われる場所になってしまう危険

4、管理が行き届かず、美観や衛生を損なう危険

5、老朽化した状態で自然災害等などの影響を受け、その結果として近くの家屋や人に損害を与える恐れ

2から5は所有者に責任がかかってくるのですが、これは実際に発生してから慌てる人がとても多い印象です。

また、何も起きていない場合は、それらのリスクについて考えていない方が多い印象を受けました。

私自身も恥ずかしい話ですが、そのうちの一人でした。

 

私の実家も茨城県神栖市にあるのですが、やはり震災のダメージを受け、別に家を買って引っ越してしまったのですが、その時に放置された実家でついにプレハブ小屋の倒壊が起こりました。

 

プレハブ小屋が倒壊したという文章では伝わりづらいかも知れませんが、これが大風でも吹けば隣家に壊れた外壁などが飛んで行って人にケガを負わせたり、家などを毀損させる危険があるわけです。

 

なのでこれではいけないという事で、いよいよ対策に乗り出したわけです。

そもそも、なぜ空き家をここまで放置してしまったかというと、口癖の世にこんなことを言っていたからです

 

「今じゃない」、「おいておけば価値が上がる」

 

根拠もなくこんな事を言っていたのですが、当時の私も当人がそう言っているなら放っておけばいいと言う軽い認識でいました。

 

最初の震災から2年目に空き巣に入られました

その時も同じことを言っていました

 

確かに空き巣に入られる危険もある

しかし

 

「今じゃない」、「いつか価値が上がった時に売ればいい」

 

この時に対策していればよかったのでしょうが、この時もまだ放置しておけばいいという気持ちでいました。

 

それから3年、ついに物置のプレハブ小屋が倒壊したのを見て確信しました

 

「空家の放置は自分たちだけの事ではないんだ」という当たり前に

 

おそらく、震災直後に対応していればここまでマイナス評価を受けることなく、上手くやれば売却も出来たかもしれません

 

しかし、「今じゃない」、「いつかきっと」という根拠のない希望が空き家の老朽化を進め、結果として人に迷惑をかけるお金と手間のかかる物件へ変えてしまったのですね

 

これは壊すにも直すにも多額の修繕費を必要とするので、まさに負債以外の何物でもないんです。

 

ここまで放置してもまだ両親は「幾らかでも値段はつくはずだ」と言い張っていますが、これから行政の指導が入る危険や、入らなかったとしても管理を必要とし、下手をすると他人に迷惑をかける物件です

 

なので、本音を言えばお金を出してでも引き取ってもらいたい物件です。

 

今回は実家を壊すのは忍びないので修繕をして収益化させる予定ですが、トータルがプラスに転じる用にしっかりと入居者のターゲットを絞り込んで客付けをしたいと思います。

 

皆さんも、まだまだ大丈夫だと思っていたとしたら危険化も知れません

 

まずはお近くの不動産会社へ相談に行くことを強くお勧めします

 

当社も色々な選択ができるように他の工務店さんや設備会社さんと提携していますので、放置している空き家があれば一度ご相談頂ければと思います。

 

お問い合わせはホームページよりメールやライン、電話でも受け付けておりますので、どこに任せればいいのか迷っているときは、ぜひ一度ご相談ください

 

収益物件にする方法、そのアパート経営の計画、そもそも需要が見込まれるのか、壊したほうがいいのか、他に手はないのかを一緒に探していける不動産会社でありたいと思ております。

 

皆さんに良い空き家対策が見つかることを願っております

 

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アパート経営戦国時代の戦い方

皆さんこんにちわ(^^♪

 

茨城県神栖市でお馴染みの神栖不動産です!!

 

今日はアパート経営戦国時代突入ということで、どうすれば過剰供給の地域で戦っていけるのかをお話ししたいと思います

 

解説動画は

アパート経営戦国時代 パート1

 

よりご確認ください

 

まず過剰供給の生まれた背景と、それがどれだけ危険なことなのかはユーチューブ動画の「空室保証はこれから益々マジでヤバくなる」で解説していますのでご確認ください

 

アパートを建て続け、供給過多になれば間違いなくこの流れは来ます。

 

では早速中身に入っていきたいと思います!!

 

まず第一に供給過多で普通に募集をしても決まりません。

それはどんなに多くのポータルサイトや不動産業者に任せても同じです。

 

その理由は

 

「住む部屋は入居者さんが決める」からです

 

当たり前ですが、これをもっと深く考えてみましょう

 

アパートが3棟、連続して並んでいます。

家賃も日当たりも間取りも、その他の諸条件もすべて同じです。

 

この時にどういった入居率になるかというと、すべて入居率は同じになります。

 

条件が全く同じなら、同じ結果になるのは当然です

では、ここで同条件の新築物件が出来たらどうでしょうか??

これも当然ですが、前に建っていたアパートの入居者は新築のアパートに流れていきます。

 

これも当然ですね

同条件なら新しい方が良いです。

 

この現象が今、現実に着々と進んでいるわけです。

 

このまま何も手を打たなければ入居者の流出は止まらず、アパート建築が進めば進むほど、更に入居者流出の流れは加速します

 

そこでどういう打ち手を出すか。

 

1、管理会社の変更、他の不動産会社を回って客付け業者を増やす

2、家賃の値下げ

3、周りがやっているサービスを真似る

 

1と3で他のアパートと何の差別化も独自化もできていないので、先ほどの「同一条件の3棟のアパート」から何も変わっていません。

 

2の家賃を下げるのは差別化とも言えなくもないですが、「他より家賃が安い」というのは「収益を上げる」という目的から考えると本末転倒です。

 

なので家賃を下げるという選択は最終手段であり、先に打つべき手法は【差別化】と【独自化】です。

 

3、差別化・・・他と比べてより有利にしていく

4、独自化・・・その物件にしかない特色を持たせる

 

まず【差別化】ですが、他のアパートがやっていることの中で家賃を下げる以外の手法を推し進めていきます。

 

これで他のアパートと競合した場合にその差別化した部分で勝つことができます。

 

これがしっかり出来たのであれば、家賃を下げる必要もなく、入居者に満足してもらうこともできますし、入居者の流出も抑えていけます。

ですが、この【差別化】と【独自化】はターゲットを絞らないとできません。

 

そもそも、独自化するということは個性を持たせるという事なので「誰に向けて個性的であるか」というのが大切だからです

 

個性的というのは万人受けとは逆方向なのでターゲットを決めずに独自化をするとただの自己満足なものになってしまいます。

 

大切なのは「ニーズに合わせた独自化」です。

 

よって管理を任された不動産業者もオーナーさんと共に地域性やニーズを考慮して独自化を進める必要があるはずです。

 

アパート経営戦国時代に大切なパートナーである管理会社を見つけられることを願っています。

 

ちなみに、管理会社を選ぶ時の最低限の判断基準についても動画で解説していますので興味がある方は下のリンクからご確認ください

管理会社を選ぶ基準

 

 

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収益物件の利回りの出し方と注意点

皆さんこんにちわ(^^♪

茨城県神栖市でお馴染みの神栖不動産の田村です!!

 

今日は動画で解説しました「収益物件の利回りの出し方と注意点」で解説しました内容についてお話します

 

そもそも【利回り】とは何か??というところですが、

これは「その収益物件が生み出すことができる収益力」です

 

そして、利回りには種類があります。

1、表面利回り=満室時年間家賃収益÷購入価格×100

2、実質利回り=表面利回りに購入時の諸費用や年間の修繕費などの項目を追加したもの

3、想定利回り=業者さんなどが決めた予想の利回り

 

【表面利回り】は本当に何もなく、純粋に満室時の家賃収益と購入価格を利回りにしただけです

 

そこに、色々な諸条件を盛り込んで行ったのが【実質利回り】です

 

そして【想定利回り】は完全に予想で出した利回りです。

 

なので利回りだけでは判断材料にはならないです。

 

そこで、さらに現実的な利回りを出すために、実質利回りに「空室損失、家賃未回収損失」を加えた計算をしていくことが大切です

【キャップレート】と言いう言葉を聞いたことがある方もいるかと思いますが、それを使ってパーセンテージに戻した利回りが本当に使い物になる利回りです。

それでも一番大切なことは実際に物件を見て、調べること。

そして、その地域の特性(実家暮らしが多い、病院やスーバー教育機関がどこにあるのか、仕事の職種は何が多いのか等)から需要があるのかを把握すること。

 

これらに加えて、家賃設定や入居率を上げるための計画を立てることも必要です。

 

そして、管理会社も入居率に大きく影響しますので利回りを過信するのは危険です

 

ですが、利回りは今現在の家賃収益をもとに作っているので物件購入時の大きな判断材料になることも間違いないでしょう

 

文章で分かりづらい部分も動画で解説していますので、そちらも併せて見てもらえたら幸いです(^_-)-☆

 

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インカムゲインとキャピタルゲイン

皆さんこんにちわ(^^♪

茨城県神栖市の神栖不動産でお馴染みの田村です!!

本日お話しするのはインカムゲイン(インカム)とキャピタルゲイン(キャピタル)です。

この両者は不動産投資の基本中の基本ですし、これを知らなければ毎月のキャッシュフロー(入るお金と出るお金の流れ、結果)はプラスなのに、「出口策を打った段階で実はマイナスでした」、「そもそも売れない金額でしか売却価格をつけられない」等という事態に陥るのでしっかりとここで覚えてもらえたらと思います。

 

まずは【インカムゲイン】のお話から

これは不動産を持っている間、定期的に入る収入のことです。

 

これと融資を引いた時の毎月の支払額や修繕費用などを差し引いたものが純粋なインカムとなるわけですが、これを見誤ると後々に大きな事態に陥ります。

詳しくはユーチューブの「インカムゲインとキャピタルゲイン」で解説しているのでご確認いただければと思いますが、「ずっとインカムで回す」のか「インカムは無視してか転売益や事業等の別の使用方法を狙う」のか「インカムで回して、ある時期で出口策を打つのか」でそのインカムの考え方は大きく変わってきます。

なので、ここで覚えておいてもらいたいのは

 

【インカムはただの定期収入とだけ捉えるのではない。出口策とセットで考えるものだ】

 

ということです。

 

 

では次に【キャピタルゲイン】です

 

これは転売益のことです。

7000万円で買って、8000万円で売れば、1000万円のキャピタルを得たということです。

この時、しっかり税金がかかるので全部使いこまないようにしてくださいね

 

キャピタルはインカムで回した時の収益を絡めて考えないと損をする場合がありますし、損と思ってもプラスになっていることもあります

 

それについても「インカムゲインとキャピタルゲイン」でお話ししていますが、簡単に言ってしまえば買った金額が8000万円、インカムの総収入が4000万円、売った金額が3000万円なら、1000万円の損をしていますよね

 

なのでインカムとキャピタルはしっかり基本として覚えておき、その上で不動産投資を進めて頂けたらと思います

 

インカムとキャピタルは考え方を作る基盤です

これが頭に入っていないと、「インカムに含み損(価格の下落)がでたから急いで損切しよう」という思考が出てきたりします。

 

投資の方法はそれぞれで構わないのですが、知識は思考の土台を作りますし、思考の土台は投資に対する行動に現れ、その行動が結果となりますから、やはり最低限の知識として覚えておいてもらえると良いかなと思いました。

 

他にもユーチューブで不動産について解説しています!!

気に入ってもらえたらチャンネル登録をよろしくお願いします!(^^)!

 

 

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